深圳市城市更新办法实施细则 深圳城市更新五步流程

今天来为大家解答深圳市城市更新办法实施细则这个问题的一些问题点，包括深圳城市更新五步流程也一样很多人还不知道，今天就来为大家分析分析，现在让我们一起来看看吧：

工改工城市更新项目操作流程

根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：

（1）符合相关规划及控制性指标；

（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；

（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进*完善范围内“两规”、登记历史*用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下*实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；

（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。召开股东大会前需与股份合作公司进行*沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。股东大会公证，需公证处派人员现场进行公证，并出具公证书。

对于上述第（3）条，城市更新项目更新意愿必须达到相应要求：

1、单一地块须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意;

2、城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东代表大会表决同意；或经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意;

3、多个地块，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5。多个地块项目，前提是每个地块需先达到“双2/3”的要求，然后同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5即可。因此，需分别对各地块业主进行意愿征集。

对于集体物业，可按照上述要求召开股东大会进行表决，同意开展城市更新；对于私人物业，优先征集有合法产权业主的意愿。若仍无法满足意愿要求，则需进*征集无合法产权业主的意愿，该部分物业需由股份合作公司出面，确认产权后开展意愿征集，最终以满足多地块意愿征集申报要求。

项目满足以上三个申报要求后，即可按照申报指引的要求整理材料进行计划申报了。

根据上述前期工作分析，涉及城中村用地的项目，在计划申报时有多个事项需要召开股东大会。为减少工作量，可对上述工作进行合并，如非农合作表决，更新意愿表决等。在实际工作中，可以与股份合作公司签订《框架合作协议》的方式，在股东大会上一次表决通过。因此，《框架合作协议》一般包含更新意愿、非农合作以及合作方式和工作经费等内容，对前期事项进行表决，并对后期工作进行安排。

召开一次股东大会表决的内容一般包括：

（1）同意对项目片区及片区内集体物业进行城市更新；

（2）同意将股份合作公司相应的非农指标进行城市更新项目合作，同意合作双方协商确定的合作方式和补偿方法；

（3）同意签订《框架合作协议》，并按照约定配合开展后续工作；

由于对多个事项进行了合并，因此上述各项表决内容及各项细节需在召开股东大会前与股份合作公司、股东代表进行深入沟通和协商，必要时可以进行预表决，以确保股东大会一次性顺利召开。股东大会当天，可同时开展股民私人物业意愿征集工作。

*调动股份合作公司*性，让股民及业主配合开展私人物业意愿征集工作。优先征集有合法用地或房产手续（含土地出让合同、土地使用权证、历史*处理决定书、两规证书等）的工厂企业、私人业主的意愿。若仍无法达到申报要求，还需进*征集无合法用地或房产手续的工厂企业、私人主的意愿。

物业测绘的目的在于获取建筑物数据，作为后期拆迁谈判和制定补偿标准的依据。可与信息收集、意愿征集及确权等工作同时开展。可在股份合作公司的配合下，先期开展股份公司集体物业测绘工作，有条件开展集体外物业及私人物业测绘工作。

*步，首先对集体的所属范围和集体物业的现状、建筑面积进行查丈，为合作框架协议及股东会议表决提供依据；

第二步，对股份公司领导干部及支持改造的业主的物业进行查丈、意愿征集、确权，防止以后出现违法加建行为；

第三步，做好其他业主的工作，一并进行物业测绘，获取较为*的数据，确保达到项目立项的要求；

第四步，对不影响申报要求的剩余业主的物业进行测绘，推进后期项目拆迁谈判。

利用查丈机会以获取项目立项的各项资料，建立业主信息库，为开展拆迁谈判做前期引导和铺垫。为防止重复工作，提高工作效率，通常情况下物业测绘、意愿征集、确权等工作可交叉同时开展，以减少项目推进的环节，节省各项开支。

聘请有资质的规划设计单位编制项目更新单元规划，与规划国土部门深入沟通，报审，以获得对公司有利的批复指标。

更新单元专项规划先由区国土部门进行预审和公示，公示完毕后报市更新办审查，并提请规土委技术会议审议和建环委审议，审议通过后进行公告。

在更新单元规划报审的同时即可开展拆迁谈判工作。集体物业的拆迁补偿可根据市场标准，在《框架合作协议》中进行明确。私人物业拆迁补偿，需制定《拆迁补偿安置工作方案》，在方案中按照物业类别和市场水平，确定统一合理的拆迁补偿标准和临时安置方式。

拆迁区范围内原村民已办理房地产权利证书的，需出具有效的房地产权利证书原件，确认房屋产权。已取得房地产权利证书的，按房地产权利证书载明的建筑面积确认。

拆迁区范围内原村民未办理房地产权利证书的，需出具有效的土地使用证明文件及合法报建手续，确认产权。未取得房地产权利证书的，按*部门认可的测量报告上的建筑面积确认。

《深圳市城市更新办法实施细则》明确规定了三种补偿方式，即货币补偿、物业置换及两者相结合的方式。按照建筑物类型：祖屋、自建住宅、现状商业、办公、临时建筑、擅改经营物业等类型，确定补偿方式和补偿标准，确定搬迁安置补助标准，必要时对集体物业收益进行补偿。同时在《拆迁补偿安置工作方案》中确定*的奖励机制，激发业主配合*性。

与更新范围内所有权利人签订《拆迁安置补偿协议》后，即形成项目单一的权利主体，向区旧改部门申请确认项目实施主体资格，同时与区旧改部门签订《项目实施监管协议》，缴纳项目保证金。

确认项目实施主体，完成建筑物拆除工作后，及时注销项目范围内原有的房地产权证书，与区规划国土部门、股份合作公司签订《征转地补偿协议》，完善征转地手续。然后向规划国土部门申请更新项目用地审批。审批通过后，向区规划国土局申请核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》，并进行地价测算，缴纳地价及相关费用后，签订《土地使用权出让合同》，并及时办理《不动产权证书》，以进行项目融资。

城市更新项目签订《土地使用权出让合同》后，即按照正常的土地开发报建流程进行开发建设。主要包括以下节点：

（1）发改部门办理社会投资项目立项；

（2）环保部门办理建设项目环境影响评估；

（5）水务部门办理城市排水许可；

（6）规划国土部门办理建设工程规划许可；

（9）公共设施及配建*房移交；

（12）规划国土部门核发房地产预售许可证；

（14）建设项目竣工验收及备案；

深圳市城市更新项目专规是什么

更新土地上的*和地下空间，丶以及所有配套的批谁文件。

深圳城市更新五步流程

1、城市更新项目一般分为5个流程，意愿征集、计划立项、专规批复、实施主体确认和报批报建。每个阶段都有政策要求，项目开发商需要在规定时间内完成相应的工作。

2、一般时长1-2年，工作要求：更新意愿征集是旧改入场券。涉及多个业主的更新项目，需要超过2/3以上业主同意，涉及城中村改造的要召开股东大会表决；涉及旧住宅区*业主同意。

3、这个阶段属于双方的一个摸底工作而已，主要是征集业主签署更新改造意愿委托书并完成现状测绘查丈。这个委托公作为权利人同意将房产纳入城市更新单元计划的申报材料，不涉及项目拆迁补偿方案等具体事项，个人物业及财产不会因为表达这个意愿而受到*损失

4、如果开发商与相关村集体及村民沟通不畅，村里不配合，项目就会僵持。股份合作公司的股东人数较多、年龄跨度较大，不同派系诉求不同，组织召开会议及决策有*的难度。

5、一般时长1-3年，工作要求①合法用地比例≥60%；②建筑要在2009年12月31日前建成，旧商业区、旧工业区的建成时间要≥15年，旧住宅区要≥20年；③符合规划条件，城总规、土总规、法定图则、区更新十三五、城中村综合整治、工业区块线、基本生态控制线等；④更新意愿满足要求。需改造城中村所在的镇*向区旧改办递交旧改申请。当然是一级报一级，最初是村单位开始往上报的；由区的更新局进行初审，进而发文给区各个部门联合审查、提出意见，包括区规划国土管理局、教育局、交通部门、产业部门等等，再组织城市更新意愿公示，征询公众的意见。如果这两个都通过了，就会上报到各区的领导小组会议审批，安排计划草案公示，并公布公众意见、与公众进行沟通协调，取得大家的认可。通过之后就会纳入到城市更新单元的计划公告里，这时候，项目的计划立项就算完成了。

6、很多更新项目的合法用地比例存在问题，开发商需要寻求各种解决办法。如果无法解决，*就不会批准更新计划。

7、一般时长2-3年，工作要求①计划立项通过后，进入土地建筑物的信息核查阶段，并对一些出现历史问题的土地进行处置，开始编制城市更新单元专项规划，提交给*审批。②经过一系列的审批过程，*会安排城市更新单元规划草案进行公示，公示的预案内容包括旧改规划详细，拆迁补偿方案，安置回迁方案。还要征询公众意见，需要90％以上村民同意区*批复。

8、规划需要满足*、开发商和业主各方诉求，博弈时间较长。规划需要在3年内获得审批，否则调出更新计划。

9、一般时长1-2年，工作要求规划通过后*通过招标方式来确定开发商；开发商竞标成功就要把资金落实，在银行做一个资金监管账户；资金到位了没有问题了区旧改办就可以和开发商签署城中村改造单位确认书；开发商确认好了，国土局和旧改办签订土地出让征用协议，同时开发商拿到国土规划单位的土地选址意见书和建设用地规划许可证等；办完这些手续后，开始进入拆迁谈判工作；按照目前政策的要求，必须达到95%业主同意搬迁安置补偿协议才能够实行拆迁。

10、需要与所有业主签完拆迁补偿协议是最难的。而且业主越多，签约时间越长，可能存在钉子户。规划批准2年内，项目首期要确认实施主体，否则可能调出更新计划。

11、一般时长3-5年，工作要求①拆除建筑物，注销原房地产证；②开发商向区更新局申请办理《建设用地规划许可证》，缴纳地价，签订土地出让合同。③开发商申请办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，动工建设。

12、如果开发商自身没有问题，项目在这个阶段一般可正常建设。

13、拆迁前期的回迁房指标，相比同区域商品房5-6成价格，还不要名额。但是要注意周期不确定风险，还有回迁补偿协议要仔细阅读，没名额长投可以考虑。因为拆迁签约进度、开发商资金问题，都会影响最终交房周期，所以开发商实力也要考量。

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